Kentsel Dönüşüm Süreci

Ülkemizde 06.02.2023 tarihinde meydana gelen deprem felaketi ile birlikte riskli yapıların tespiti, yıkımı ve yeniden inşası gündeme gelmektedir.  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde birçok yapı bu kapsamda kentsel dönüşüm adı altında yenileme işlemlerine konu olmaktadır.

6306 sayılı kanun kapsamında, kentsel dönüşüme konu olacak yapının riskli olması gerekmektedir. Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapılar riskli yapı olarak tanımlanmaktadır. Bu kapsamda öncelikle bir yapının yıkım ve yeniden inşa süreci için riskli yapı tespit raporu alınması gerekmektedir. Riskli yapı tespitine ilişkin süreçler  “Deprem Risk Analizi ve Sonuçları” yazımızda detaylı olarak incelenmiştir.

Riskli yapı olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı şerhi konularak hak sahiplerine tebliğ edilmektedir. Tebligatta işbu risk tespitine ilişkin itirazların bildirilmesi için taraflara tebliğden itibaren 15 gün süre vermektedir. 15 günlük süre içerisinde risk raporuna itiraz edilmemesi halinde risk raporu kesinleşecektir.

Riskli yapı tespitine ilişkin karara karşı itiraz Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne yapılmaktadır. Bu müdürlüğün bulunmadığı illerde ise itiraz Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne yapılmaktadır. Bakanlık tarafından yetki devri yapılması halinde risk raporuna ilişkin itiraz mercii belediyeler ve il özel idareleridir.

Riskli yapının tespitinin kesinleşmesinin ardından, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için idarece maliklere 60 günlük süre verilmektedir. Verilen süre içerisinde maliklerce yıktırılmayan yapıya en fazla 30 günlük ek süre tanınmaktadır. Ek süre sonunda da yıkımı yapılmayan yapının elektrik, su ve doğalgazı kesilerek yıkım işlemi kolluk kuvveti ile birlikte idarece yapılmaktadır.

Riskli yapının yıkımı için bir malikin başvurusuyla riskli yapı olduğu tespit edilerek gerçekleşebilmektedir. Yıkımdan sonra müteahhitler ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi, arsanın 3. Kişilere satılabilmesi gibi tasarruflar için öncelikle tüm kat maliklerinin tamamının oyu aranmaktadır.  Tamamının oyu alınamadığı takdirde, yıkımdan önce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına yapının değeri tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, bütün malikler toplantıya çağrılmaktadır.

Çağrı neticesinde yapılacak bu toplantıda; kentsel dönüşüm işlemleri için maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekmektedir. Kanun’da geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur. Karar nisabı sağlanması halinde istenilen firma ile anlaşma yapılabilmektedir.

Bina yıkıldıktan sonra yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile anlaşmaları halinde istenilen firma ile anlaşma yapabilir ve şartlarını da aralarında özel anlaşma ile gerçekleştirebilir. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmektedir.

Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen maliklere alınan karar herhangi bir malik tarafından noter aracılığı ile bildirilerek 15 gün süre verilir. 15 gün içinde yıkım sonrası işlemlere esas toplantı kararının kabul edilmemesi halinde, karara katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen maliklerin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılmaktadır.

Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilmektedir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanmaktadır.